האם פרויקט פינוי-בינוי במסגרת תמ"א 38 עדיף על פרויקט פינוי-בינוי "רגיל"?

 In פינוי בינוי בתמ״א 38

מספר גדל והולך של דיירים מתעניינים באחרונה בהבדלים בין פרויקט פינוי-בינוי "רגיל" לבין פרויקט פינוי-בינוי לפי תיקון 2 לתמ"א 38 (תמ"א 38/2). השאלה הנפוצה ביותר היא איזו מבין החלופות עדיפה.

 

התשובה, שמפתיעה רבים מהשואלים, היא שלרוב אין כלל שאלה של בחירה בין חלופות. פרויקט פינוי-בינוי לפי התיקון השני לתמ"א 38 עשוי להתאים לכל בניין בן שלוש קומות או יותר, שנבנה על פי היתר שניתן לפני 1980 ושאינו עומד בתקן 413 כנגד רעידות אדמה; פרויקט פינוי-בינוי שלא על פי תמ"א 38 מיועד בעיקר ל"בנייני רכבת" במתחמים שיועדו להריסה ובנייה מחדש על פי צו הכרזה של משרד הבינוי והשיכון.

 

זאת ועוד: פינוי-בינוי על פי תמ"א 38 נפוץ יותר במרכזי הערים, שם ערך הנדל"ן גבוה ומאפשר סיטואציית win-win בין הדיירים ליזם. כך, התמריץ הכספי ליזם במכירת דירות בודדות נוספות גבוה דיו כדי להצדיק את מימון הפרויקט כולו. בפרויקט פינוי-בינוי "רגיל", שלרוב נעשה במקבץ בניינים ישנים מחוץ למרכזי הערים, הכמות היא זו שמספקת משקל נגד לאיכות: מספר הדירות שיכול היזם למכור מפצה על כך שהערך הממוצע של כל אחת מהדירות נמוך יותר.

 

ואולם אם בכל זאת משווים בין שני הסוגים, ניתן למנות שני יתרונות עיקריים של פרויקט פינוי-בינוי לפי תמ"א 38/2 על פני פרויקט "פינוי-בינוי" רגיל הכרוכים זה בזה.

 

ראשית, השגת היתר לעסקת קומבניציה במסגרת תמ"א 38/2 פשוטה הרבה יותר מהשגת היתר מחוץ לה. מגובה באישור הגורף שניתן בתיקון לחוק – פרויקט פינוי-בינוי במסגרת התמ"א פטור מאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. כמו כן, פרויקט מסוג זה אינו דורש צו הכרזה של משרד הבינוי והשיכון.

 

קיצור ההליכים הבירוקרטיים הכרוכים בהשגת האישור מיתרגמים לחיסכון אדיר בזמן. בעוד תהליך האישור של פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 אורך בין חודשים בודדים לשנתיים ועומד בממוצע על כשנה, הליך הוצאת ההיתר שלא במסגרת התמ"א אורך בדרך כלל 6-5 שנים.

 

לסיכום, אפוא, התשובה הישירה לשאלה היא "מה עדיף – פינוי-בינוי 'רגיל' או פינוי-בינוי במסגרת תמ"א 38?" היא פינוי-בינוי במסגרת התמ"א. התשובה המדויקת יותר היא שמדובר בתוכניות שונות המיועדות למתחמי דיור שונים.

פוסטים אחרונים